O seguro condomínio é uma ferramenta essencial para garantir a tranquilidade e a segurança de moradores e gestores de edifícios residenciais ou comerciais. Ao contratar um seguro condomínio, o síndico transfere diversos riscos financeiros e operacionais para a seguradora, evitando prejuízos em casos de incêndios, desmoronamentos, roubos e responsabilidade civil.
Ao longo do artigo, você vai descobrir como funciona um seguro condomínio, quais suas coberturas mais comuns, as vantagens, o valor real que você pode economizar e a regulamentação vigente no Brasil. Além disso, apresentamos uma história fictícia para ilustrar na prática sua importância e respondemos às principais dúvidas que surgem ao buscar informações sobre este tipo de apólice!
O que é seguro condomínio e onde surgiu
O seguro condomínio nasceu a partir da necessidade de proteger os edifícios coletivos, que passaram a se multiplicar nas grandes cidades europeias durante o século XIX.
Inicialmente, contratos de seguro eram firmados para cobrir incêndios em prédios históricos de Londres e Paris. Com o tempo, essa prática evoluiu e se tornou obrigatória em muitos países.
No Brasil, o conceito de seguro condomínio começou a ganhar força na década de 1970, acompanhando a expansão da verticalização urbana. A exigência legal, porém, só se consolidou ao longo dos anos, tornando-se norma em quase todos os contratos de condomínio.
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O que geralmente cobre
Um seguro condomínio típico oferece coberturas básicas e adicionais, que podem incluir:
- Danos ao patrimônio: incêndio, raio e explosão;
- Danos causados por: vendaval, granizo e tempestades;
- Danos elétricos em equipamentos das áreas comuns;
- Responsabilidade Civil: danos a terceiros, como vizinhos de apartamentos adjacentes;
- Roubo e furto qualificado de bens coletivos (portões, elevadores);
- Quebra de vidros em fachadas e áreas sociais;
- Coberturas opcionais: vendaval em áreas externas, danos a bens de terceiros, entre outras.
Essas coberturas podem variar de acordo com a seguradora e o valor da apólice escolhida, mas, de modo geral, atendem às principais necessidades de qualquer condomínio.
Quais são suas vantagens
Optar por um seguro condomínio traz diversas vantagens:
- Proteção Financeira: evita gastos elevados com reparos emergenciais;
- Tranquilidade aos Condôminos: segurança de que o patrimônio está assegurado;
- Valorização do Imóvel: edifícios com apólice ativa tendem a ter maior liquidez e preço de mercado;
- Coberturas Personalizadas: é possível incluir extensões conforme a necessidade do condomínio;
- Descontos por Histórico: condomínios sem sinistros têm direito a bônus na renovação.
Esses benefícios demonstram que o custo de contratar um seguro condomínio costuma ser muito inferior ao impacto financeiro de um eventual sinistro.
Qual valor o cliente realmente tira desse tipo de seguro
Embora o valor do seguro condomínio varie conforme a localização, tamanho e perfil do(s) edifício(s), estudos do mercado indicam que o custo médio representa entre 1% e 3% do orçamento anual do condomínio. Em contrapartida, um único sinistro, como um incêndio em área comum, pode gerar despesas que ultrapassam 100% desse valor.
Por exemplo, se um condomínio gasta R$ 100.000,00 por ano com seguro, o prejuízo de um evento admitido pela apólice pode chegar a R$ 500.000,00 ou mais. Assim, o retorno sobre o investimento (ROI) do seguro condomínio é imediato em caso de necessidade, mostrando-se altamente vantajoso.
Para atitude exemplo, considere a seguinte situação
João era síndico de um prédio de 12 andares em São Paulo e, ao renovar a apólice de seguro condomínio, decidiu reduzir o valor segurado para economizar R$ 30.000,00 por ano no orçamento do condomínio. No entanto, durante uma forte tempestade, o muro externo desabou e danificou a fachada, a iluminação e parte do sistema de drenagem.
O orçamento para o reparo ficou em R$ 95.000,00, quase três vezes o valor que João pretendia poupar. Sem cobertura, os condôminos tiveram de recorrer ao fundo de reserva, que continha apenas R$ 40.000,00, e aprovar uma taxa extra de R$ 55.000,00, dividida em parcelas de R$ 275,00 por apartamento.
Para a família da Maria, que mora no 8º andar, isso representou um aumento de R$ 825,00 no total, que será dividido em três meses na taxa do condomínio. Além de aumentar a taxa mensal, o problema também acabou por acarretar numa postergação de planos de uma reforma interna.
Depois dessa experiência, João, o síndico, restabeleceu a cobertura completa do seguro condomínio, com valor segurado compatível ao custo real de reconstrução, garantindo que, em um novo sinistro, o ônus financeiro não recaísse mais sobre o bolso dos moradores.
Informação sobre a regularização desse tipo de seguro no Brasil
No Brasil, o seguro condomínio é regulamentado pela Superintendência de Seguros Privados (SUSEP). As principais normas incluem:
Circular SUSEP nº 492, de 31/07/2014
Embora não trate especificamente de “seguro condomínio”, esta circular é fundamental para todo o mercado de seguros de danos (incluindo o ramo patrimonial, onde se enquadra o condomínio), pois:
- Banco de Dados de Perdas Operacionais
Obriga as seguradoras a constituírem e manterem um banco de dados de eventos de perda operacional (incidentes internos, fraudes, falhas de processo) para fins de supervisão prudencial; - Relatório e Classificação
Define critérios mínimos de classificação, registro e reporte dessas perdas, assegurando que o risco operacional seja apropriadamente refletido nos cálculos de solvência e capital de risco; - Prazos e Penalidades
Exige envio periódico dessas informações à SUSEP, sob pena de sanções administrativas em caso de descumprimento.
Resolução CNSP nº 192, de 2008
Esta resolução disciplina aspectos gerais comuns a vários seguros de danos, com impacto direto na forma de indenização e franquia:
- Prazo de Pagamento de Indenização
Ao receber notificação formal, a seguradora tem até 15 dias para efetuar o pagamento da indenização, sob pena de multa; - Sub-rogação
Após pagar o sinistro, a seguradora pode exercer o direito de regresso contra o responsável pelo dano, mediante rito sumaríssimo. - Regras de Franquia
- Proíbe a aplicação de mais de um tipo de franquia para a mesma cobertura no mesmo sinistro;
- Permite que a franquia seja aplicada por item (por exemplo, cada vidro quebrado conta como franquia distinta), desde que isso esteja previsto nas condições contratuais.
- Proíbe a aplicação de mais de um tipo de franquia para a mesma cobertura no mesmo sinistro;
Obrigatoriedade no Código Civil (Lei 10.406/2002)
A base legal para exigir o seguro em condomínio está no próprio Código Civil:
Art. 1.346.
“É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.” JusBrasil
Na prática, isso significa que:
- Abrange toda a edificação, incluindo frações autônomas e áreas comuns;
- Responsabilidade do síndico: caso os condôminos não deliberem a contratação em assembleia, cabe ao síndico a contratação, podendo depois cobrar o prêmio dos condôminos.
Convenção de Condomínio
Além da lei federal, a convenção de condomínio deve prever expressamente:
- Manutenção de apólice ativa e a periodicidade de renovação;
- Percentual de prêmio a ser rateado entre as unidades.
- Critérios de escolha da seguradora (exemplo: critérios de solvência e histórico de sinistralidade).
Combinando essas normas, garante‑se que o seguro condomínio seja contratado, precificado, operado e indenizado de forma transparente, eficiente e em conformidade com a regulamentação do mercado, trazendo segurança jurídica e financeira para todos os condôminos.
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FAQs sobre seguro condomínio
1. O que é seguro condomínio?
É um contrato de seguro que protege o edifício e áreas comuns contra riscos como incêndio, vendaval, responsabilidade civil, entre outros.
2. Quanto custa um seguro condomínio?
O valor varia conforme o porte do prédio, local e coberturas escolhidas, mas costuma representar de 1% a 3% do orçamento anual do condomínio.
3. Seguro condomínio cobre danos em apartamentos?
Normalmente, o seguro condomínio cobre apenas áreas comuns; danos internos a unidades privadas devem ser cobertos pelo seguro residencial individual.
4. Como contratar seguro condomínio?
Procure um corretor habilitado, apresente informações do condomínio (localização, número de unidades, valor estimado de reconstrução) e solicite cotações de diferentes seguradoras.
Conclusão
O seguro condomínio é muito mais do que um custo: é um investimento em segurança, tranquilidade e valorização do seu patrimônio coletivo.
Ao entender como funciona, quais coberturas escolher e como se regulariza no Brasil, síndicos e moradores ganham confiança para enfrentar imprevistos sem colocar em risco o orçamento comum.
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